¿Qué necesito saber antes de firmar un contrato de arras?

¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que funciona como un precontrato de compraventa. Este compromiso asegura que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la transacción futura del inmueble. Por lo general, el comprador entrega una cantidad económica anticipada (normalmente el 10% del valor total de la propiedad) para reservar su derecho sobre la vivienda. Este contrato tiene como principal objetivo garantizar que las condiciones del acuerdo se respeten y establecer una base sólida para la formalización de la compraventa.

Tipos de arras en el sector inmobiliario

Existen tres tipos principales de arras que se pueden pactar en un contrato de compraventa de inmuebles. Cada tipo tiene características específicas y se elige según las necesidades e intenciones de las partes implicadas.

1. Arras confirmatorias

• Estas arras confirman la existencia del contrato de compraventa.
• Se materializan con un adelanto económico del comprador al vendedor, que forma parte del precio total de la transacción.
• No autorizan a desistir el contrato, ya que su función es exclusivamente confirmar el acuerdo.
• Aunque son menos habituales, pueden utilizarse en ciertos casos donde no se busca garantizar penalizaciones.

2. Arras penitenciales

• Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de forma lícita y sin necesidad de justificar daños.
• Si el comprador desiste, pierde la señal entregada. Si el vendedor lo hace, debe devolver el doble del importe recibido.
• Estas arras son las más comunes en el sector inmobiliario, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil.

3. Arras penales

• Se basan en una cláusula penal que permite reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización en caso de incumplimiento.
• No suponen un adelanto del precio de compraventa, pero permiten reclamar daños, intereses y la ejecución del contrato.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Un contrato de arras debe contener ciertos elementos clave para garantizar su validez y protección para ambas partes:

1. Datos personales del comprador y vendedor.
2. Descripción del inmueble, incluyendo características principales.
3. Precio de la compraventa y método de pago acordado.
4. Cuantía de la señal o adelanto económico.
5. Plazo máximo para formalizar la escritura de compraventa.
6. Compromiso de firmar ante notario.
7. Distribución de gastos asociados a la compraventa.
8. Penalizaciones en caso de cancelación del contrato por cualquiera de las partes.
9. Firma de ambas partes.

Aspectos legales de interés actual

Desde la implementación del artículo 621.49 del Código Civil de Cataluña, existe una nueva regulación que protege al comprador en caso de denegación de hipoteca por parte de la entidad bancaria. Según esta ley, si el banco no concede la financiación, el vendedor debe devolver las arras sin aplicar penalización alguna.

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