El Gobierno ya tiene listo el Anteproyecto de Ley que regulará en el futuro el mercado hipotecario, una normativa que se aprobará en los próximos meses y que tiene un doble objetivo: proteger a los consumidores, aumentar la transparencia, evitar avalanchas de demandas contra la banca y dar seguridad jurídica al sector financiero.

Más allá de incorporar las directrices europeas en materia hipotecaria, también se incluyen medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión de las condiciones que firman en la hipoteca.

Estos son los principales cambios que ha adelantado el Ministerio de Economía y que afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las novaciones de los préstamos actuales:

Etapa contractual.

Cuando el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al notario para verificar que las condiciones contractuales se ajustan a la legalidad y resolver todas las dudas que le genere el texto. Esta visita no tendrá coste para el cliente, aunque no se llegue a formalizar el préstamo, y tiene como objetivo dar al consumidor las herramientas para que pueda profundizar en el contenido de su hipoteca antes del día de la firma. El notario podrá ser elegido por el cliente, sin que el banco pueda intervenir. Todos aquellos notarios y registradores que no ejerzan esta labor de información y supervisión, podrán ser sancionados.

Intereses de demora.

El interés de demora será del 9%, y en el caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.

Cláusula de vencimiento anticipado.

Hasta la fecha un banco puede reservarse el derecho a activar el vencimiento anticipado, dar por vencido todo el préstamo antes del plazo acordado cuando el deudor incumple su obligación de pago, cuando se produce un impago de tres mensualidades. Con la nueva ley, se establecen unos umbrales mínimos más altos.

Des del Ministerio de Economía explican que, “la duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula, mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4%. Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años”.

Cambio de una hipoteca variable por una fija.

Siempre que ambas partes lo pacten, se contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo. Hay dos maneras de conseguir este cambio: negociar con entidad actual o irse a otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

Reducción de comisiones por cancelación anticipada.

Se reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año.

Para las hipotecas fijas, el coste de la cancelación será del 4% en los tres primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.

En ambos casos, Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.

El modelo tipo de hipoteca.

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, entienda el contrato.

El contrato debe reflejar quién paga qué.

Los contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora deben incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos. Es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca. La normativa simplemente obliga a reflejar quién debe hacerse cargo de los gastos, sin valorar el quién paga qué.

Cláusulas problemáticas.

Se incluirá una ‘lista negra’ de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca, como por ejemplo las cláusulas suelo. No se han detallado todas las cláusulas que podría incluir la lista, pero se ha dejado claro que formarán parte de ella todas las que hayan sido considerado abusivas por los tribunales. En el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario puede solicitar a la entidad que la retire del contrato.

Sin efectos retroactivos.

Economía también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa solo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos. Las novaciones de una hipoteca preexistente, se consideran un nuevo contrato.

En el caso de las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se producirá antes de la misma ley. En este caso, por tanto, su aplicación tampoco tendrá efectos retroactivos.

 

Información completa sobre productos adicionales.

Otra de las novedades que deberán incluir los futuros contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la entidad al cliente al margen de la hipoteca, como puede ser el uso de tarjetas o la contratación de un seguro del hogar. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán ‘obligar’ al cliente a contratar productos adicionales. Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha adelantado Economía.

Ampara a los autónomos.

El texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.

 

Este Anteproyecto de Ley que tiene como objetivos, entre otros, proteger a los consumidores y aumentar la transparencia, no hace referencia alguna sobre la dación en pago, ni tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la formalización de la hipoteca, por ejemplo la notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad o el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.