Quienes compran la nuda propiedad son inversores, particulares y empresas especializadas: te pagan por tu vivienda y tú sigues viviendo en ella mientras dure el usufructo. Si vives en el Garraf o el Penedès, tienes una vivienda en propiedad y quieres liquidez sin mudarte, esta fórmula puede encajar contigo. Pero conviene entenderla bien antes de firmar, porque es una decisión que no se puede deshacer.
En Serra llevamos desde 1965 acompañando a propietarios de Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès, Sant Pere de Ribes, Cubelles, Cunit y todo el Garraf y el Penedès. Te explicamos cómo funciona.
En este artículo
- ¿Qué es un piso en nuda propiedad y cómo funciona?
- ¿Qué empresas compran nuda propiedad?
- ¿Cómo se vende la nuda propiedad paso a paso?
- ¿De qué depende el precio de la nuda propiedad?
- ¿Quién se encarga de qué mientras dura el usufructo?
- ¿Y si quieres comprar nuda propiedad como inversión?
- ¿Cuándo no te basta la nuda propiedad?
- ¿Por qué contar con Serra para vender con nuda propiedad?
- Preguntas frecuentes
1. ¿Qué es un piso en nuda propiedad y cómo funciona?
Un piso en nuda propiedad es una vivienda cuya titularidad es de una persona (el nudo propietario), mientras que otra (el usufructuario) conserva el derecho a vivir en ella. Según el Código Civil (art. 467), el usufructo da derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, y se extingue, entre otros casos, por la muerte del usufructuario o por expirar el plazo pactado (art. 513).
Cuando vendes la nuda propiedad, tú pasas a ser usufructuario: sigues en tu casa. El comprador pasa a ser nudo propietario y podrá disponer del todo cuando se extinga el usufructo.
| Aspecto | Nudo propietario (comprador) | Usufructuario (tú, si vendes) |
|---|---|---|
| Qué tiene | La titularidad de la vivienda | El derecho a vivir en ella y a percibir sus frutos |
| Puede usarla | No mientras dure el usufructo | Sí |
| Puede venderla | Sí, pero sin alterar su forma ni sustancia ni perjudicar al usufructuario (art. 489) | Puede ceder o arrendar su derecho (art. 480) |
| Qué ocurre al final | Recupera el pleno dominio | El usufructo se extingue |
Consejo práctico: pide que el contrato indique si el usufructo es vitalicio o por un plazo. De eso depende todo lo demás.
2. ¿Qué empresas compran nuda propiedad?
Compran nuda propiedad inversores particulares, empresas especializadas en este tipo de operación y, a veces, familiares. Todos buscan lo mismo: adquirir la vivienda a largo plazo y disponer de ella cuando el usufructo termine.
Antes de decidir con quién vender, conviene:
- Comparar más de una oferta y no quedarte con la primera.
- Pedir el contrato por escrito con tiempo para leerlo con calma, y consultarlo con un abogado o asesor de confianza.
- Desconfiar de la prisa: una operación así no debería presionarte.
En Serra no compramos viviendas en nuda propiedad: te acompañamos como asesores para valorar si te conviene y con qué condiciones.
3. ¿Cómo se vende la nuda propiedad paso a paso?
Se vende como cualquier otra compraventa de vivienda, con la particularidad de que en la escritura se reserva el usufructo a tu favor. Según el Código Civil (art. 1280), los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles deben constar en documento público, es decir, ante notario.
| Paso | Qué hacer |
|---|---|
| 1 | Conocer el valor de tu vivienda |
| 2 | Decidir si el usufructo será vitalicio o temporal |
| 3 | Buscar compradores y comparar ofertas |
| 4 | Pactar por escrito quién asume cada gasto durante el usufructo |
| 5 | Firmar la escritura ante notario |
Para el paso 1 puedes apoyarte en esta guía sobre valoración de inmuebles. Si prefieres una valoración orientada a tu zona, consulta cuál es el valor orientativo de tu vivienda en el Garraf y el Penedès.
4. ¿De qué depende el precio de la nuda propiedad?
El precio de la nuda propiedad depende del valor de mercado de la vivienda y de cuánto se prevé que dure el usufructo. En general, cuanto mayor sea la edad del usufructuario o más corto el plazo pactado, más alto suele ser el precio. Y al revés.
En el Garraf y el Penedès influyen además factores locales:
- El municipio y el barrio, por ejemplo la diferencia entre vivir en un núcleo con mucha demanda como Sitges o Vilanova i la Geltrú y hacerlo en otro más tranquilo.
- El estado de la vivienda y su necesidad de reformas.
- La demanda de la zona en ese momento.
5. ¿Quién se encarga de qué mientras dura el usufructo?
Por defecto, el usufructuario paga las reparaciones ordinarias y las cargas y contribuciones anuales, y el nudo propietario las reparaciones extraordinarias. Así lo recoge el Código Civil (arts. 500, 501 y 504). Esto es importante porque contradice una idea muy extendida: que quien compra la nuda propiedad asume siempre todos los gastos de la vivienda.
Las partes pueden pactar un reparto distinto en el contrato. Por eso conviene que quede por escrito.
Consejo práctico: si quedas liberado de algún gasto por pacto, asegúrate de que conste en la escritura y no solo de palabra.
6. ¿Y si quieres comprar nuda propiedad como inversión?
Comprar nuda propiedad es una inversión a largo plazo: no puedes usar la vivienda ni alquilarla hasta que se extinga el usufructo, y no sabes con exactitud cuándo será. Si el usufructo es vitalicio, termina con el fallecimiento del usufructuario (art. 513).
Antes de invertir, ten en cuenta:
- Que no podrás alterar la vivienda ni perjudicar al usufructuario (art. 489).
- Que el estado del inmueble y su mantenimiento extraordinario recaen, por defecto, en ti (art. 501).
- Que la inversión debe encajar con tu horizonte temporal.
Si te interesa comprar una vivienda en el Garraf o el Penedès, cuéntanos qué estás buscando y te orientamos.
7. ¿Cuándo no te basta la nuda propiedad?
La nuda propiedad no te sirve si necesitas conservar la titularidad de la vivienda, si piensas mudarte pronto o si quieres que la hereden tus hijos. Al venderla, transmites la propiedad: al extinguirse el usufructo, la vivienda pasa al comprador.
Valora otras alternativas según tu situación:
- Vender la vivienda de forma convencional y alquilar o comprar otra más pequeña.
- Una hipoteca inversa, si buscas liquidez sin vender. Puedes conocer sus requisitos aquí.
- Alquilarla, si no necesitas el capital de golpe.
8. ¿Por qué contar con Serra para vender con nuda propiedad?
Porque combinamos más de 60 años de experiencia local con el respaldo de Grupo Housfy. Fundada en 1965, Serra cuenta con más de 50 profesionales, 5 oficinas (Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès y Sant Pere de Ribes) y una valoración de 4,3 sobre 867 reseñas verificadas en Google.
Conocemos cada municipio del Garraf y el Penedès y te acompañamos en todo el proceso, de principio a fin. Desde 2025 sumamos además la tecnología y el alcance del grupo, con acceso a más de 650.000 potenciales compradores en toda España.
Si te estás planteando vender tu vivienda en nuda propiedad, habla con nuestro equipo y estudiamos tu caso sin compromiso.
9. Preguntas frecuentes
¿Quién puede comprar mi nuda propiedad?
Inversores particulares, empresas especializadas o familiares. Lo recomendable es comparar ofertas y revisar el contrato con calma.
¿Puedo seguir viviendo en mi casa si vendo la nuda propiedad?
Sí. Mantienes el usufructo, es decir, el derecho a vivir en ella durante el plazo pactado o de por vida.
¿Qué pasa cuando se extingue el usufructo?
El comprador recupera el pleno dominio de la vivienda. Entre otras causas, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario o al expirar el plazo (art. 513 del Código Civil).
¿Quién paga las reparaciones durante el usufructo?
Por defecto, las ordinarias las paga el usufructuario y las extraordinarias el nudo propietario, salvo pacto distinto en el contrato.
¿La nuda propiedad es lo mismo que una hipoteca inversa?
No. En la nuda propiedad vendes la titularidad de la vivienda y conservas el usufructo. Las alternativas están en la sección «¿Cuándo no te basta la nuda propiedad?».