Qui compra la nua propietat són inversors, particulars i empreses especialitzades: et paguen pel teu habitatge i tu continues vivint-hi mentre duri l’usdefruit. Si vius al Garraf o al Penedès, tens un habitatge en propietat i vols liquiditat sense mudar-te, aquesta fórmula pot encaixar amb tu. Però convé entendre-la bé abans de signar, perquè és una decisió que no es pot desfer.
A Serra portem des de 1965 acompanyant propietaris de Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès, Sant Pere de Ribes, Cubelles, Cunit i tot el Garraf i el Penedès. T’expliquem com funciona.
En aquest article
- Què és un pis en nua propietat i com funciona?
- Quines empreses compren nua propietat?
- Com es ven la nua propietat pas a pas?
- De què depèn el preu de la nua propietat?
- Qui s’encarrega de què mentre dura l’usdefruit?
- I si vols comprar nua propietat com a inversió?
- Quan no et basta la nua propietat?
- Per què comptar amb Serra per vendre amb nua propietat?
- Preguntes freqüents
1. Què és un pis en nua propietat i com funciona?
Un pis en nua propietat és un habitatge la titularitat del qual és d’una persona (el nu propietari), mentre que una altra (l’usufructuari) conserva el dret a viure-hi. Segons el Codi Civil (art. 467), l’usdefruit dona dret a gaudir de béns aliens amb l’obligació de conservar-ne la forma i la substància, i s’extingeix, entre altres casos, per la mort de l’usufructuari o en expirar el termini pactat (art. 513).
Quan vens la nua propietat, tu passes a ser usufructuari: continues a casa teva. El comprador passa a ser nu propietari i podrà disposar de tot quan s’extingeixi l’usdefruit.
| Aspecte | Nu propietari (comprador) | Usufructuari (tu, si vens) |
|---|---|---|
| Què té | La titularitat de l’habitatge | El dret a viure-hi i a percebre’n els fruits |
| Pot fer-la servir | No mentre duri l’usdefruit | Sí |
| Pot vendre-la | Sí, però sense alterar-ne la forma ni la substància ni perjudicar l’usufructuari (art. 489) | Pot cedir o arrendar el seu dret (art. 480) |
| Què passa al final | Recupera el ple domini | L’usdefruit s’extingeix |
Consell pràctic: demana que el contracte indiqui si l’usdefruit és vitalici o per un termini. De tot això en depèn la resta.
2. Quines empreses compren nua propietat?
Compren nua propietat inversors particulars, empreses especialitzades en aquest tipus d’operació i, de vegades, familiars. Tots busquen el mateix: adquirir l’habitatge a llarg termini i disposar-ne quan l’usdefruit acabi.
Abans de decidir amb qui vendre, convé:
- Comparar més d’una oferta i no quedar-te amb la primera.
- Demanar el contracte per escrit amb temps per llegir-lo amb calma, i consultar-lo amb un advocat o assessor de confiança.
- Desconfiar de les presses: una operació així no hauria de pressionar-te.
A Serra no comprem habitatges en nua propietat: t’acompanyem com a assessors per valorar si et convé i amb quines condicions.
3. Com es ven la nua propietat pas a pas?
Es ven com qualsevol altra compravenda d’habitatge, amb la particularitat que a l’escriptura es reserva l’usdefruit a favor teu. Segons el Codi Civil (art. 1280), els contractes que transmeten drets reals sobre immobles han de constar en document públic, és a dir, davant de notari.
| Pas | Què fer |
|---|---|
| 1 | Conèixer el valor del teu habitatge |
| 2 | Decidir si l’usdefruit serà vitalici o temporal |
| 3 | Cercar compradors i comparar ofertes |
| 4 | Pactar per escrit qui assumeix cada despesa durant l’usdefruit |
| 5 | Signar l’escriptura davant de notari |
Per al pas 1 pots recolzar-te en aquesta guia sobre valoració d’immobles. Si prefereixes una valoració orientada a la teva zona, consulta quin és el valor orientatiu del teu habitatge al Garraf i el Penedès.
4. De què depèn el preu de la nua propietat?
El preu de la nua propietat depèn del valor de mercat de l’habitatge i de quant es preveu que duri l’usdefruit. En general, com més gran sigui l’edat de l’usufructuari o més curt sigui el termini pactat, més alt sol ser el preu. I a l’inrevés.
Al Garraf i el Penedès influeixen, a més, factors locals:
- El municipi i el barri, per exemple la diferència entre viure en un nucli amb molta demanda com Sitges o Vilanova i la Geltrú i fer-ho en un altre de més tranquil.
- L’estat de l’habitatge i la necessitat de reformes.
- La demanda de la zona en aquell moment.
5. Qui s’encarrega de què mentre dura l’usdefruit?
Per defecte, l’usufructuari paga les reparacions ordinàries i les càrregues i contribucions anuals, i el nu propietari les reparacions extraordinàries. Així ho recull el Codi Civil (arts. 500, 501 i 504). Això és important perquè contradiu una idea molt estesa: que qui compra la nua propietat assumeix sempre totes les despeses de l’habitatge.
Les parts poden pactar un repartiment diferent al contracte. Per això convé que quedi per escrit.
Consell pràctic: si quedes alliberat d’alguna despesa per pacte, assegura’t que consti a l’escriptura i no només de paraula.
6. I si vols comprar nua propietat com a inversió?
Comprar nua propietat és una inversió a llarg termini: no pots fer servir l’habitatge ni llogar-lo fins que s’extingeixi l’usdefruit, i no saps amb exactitud quan serà. Si l’usdefruit és vitalici, acaba amb la defunció de l’usufructuari (art. 513).
Abans d’invertir, tingues en compte:
- Que no podràs alterar l’habitatge ni perjudicar l’usufructuari (art. 489).
- Que l’estat de l’immoble i el seu manteniment extraordinari recauen, per defecte, en tu (art. 501).
- Que la inversió ha d’encaixar amb el teu horitzó temporal.
Si t’interessa comprar un habitatge al Garraf o al Penedès, explica’ns què estàs buscant i t’orientem.
7. Quan no et basta la nua propietat?
La nua propietat no et serveix si necessites conservar la titularitat de l’habitatge, si penses mudar-te aviat o si vols que la heretin els teus fills. En vendre-la, transmets la propietat: en extingir-se l’usdefruit, l’habitatge passa al comprador.
Valora altres alternatives segons la teva situació:
- Vendre l’habitatge de manera convencional i llogar-ne o comprar-ne un de més petit.
- Una hipoteca inversa, si busques liquiditat sense vendre. Pots conèixer els seus requisits aquí.
- Llogar-lo, si no necessites el capital de cop.
8. Per què comptar amb Serra per vendre amb nua propietat?
Perquè combinem més de 60 anys d’experiència local amb el suport del Grup Housfy. Fundada el 1965, Serra compta amb més de 50 professionals, 5 oficines (Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès i Sant Pere de Ribes) i una valoració de 4,3 sobre 867 ressenyes verificades a Google.
Coneixem cada municipi del Garraf i el Penedès i t’acompanyem en tot el procés, de principi a fi. Des del 2025 hi sumem, a més, la tecnologia i l’abast del grup, amb accés a més de 650.000 potencials compradors a tot Espanya.
Si et planteges vendre el teu habitatge en nua propietat, parla amb el nostre equip i estudiem el teu cas sense compromís.
9. Preguntes freqüents
Qui pot comprar la meva nua propietat?
Inversors particulars, empreses especialitzades o familiars. El recomanable és comparar ofertes i revisar el contracte amb calma.
Puc continuar vivint a casa meva si venc la nua propietat?
Sí. Mantens l’usdefruit, és a dir, el dret a viure-hi durant el termini pactat o de per vida.
Què passa quan s’extingeix l’usdefruit?
El comprador recupera el ple domini de l’habitatge. Entre altres causes, l’usdefruit s’extingeix per la mort de l’usufructuari o en expirar el termini (art. 513 del Codi Civil).
Qui paga les reparacions durant l’usdefruit?
Per defecte, les ordinàries les paga l’usufructuari i les extraordinàries el nu propietari, tret de pacte diferent al contracte.
La nua propietat és el mateix que una hipoteca inversa?
No. A la nua propietat vens la titularitat de l’habitatge i conserves l’usdefruit. Les alternatives són a la secció «Quan no et basta la nua propietat?».