Para firmar un contrato de arras, comprador y vendedor firman un documento en el que el comprador entrega una cantidad como señal y ambos fijan las condiciones de la compraventa; puede ser un contrato privado, aunque en Cataluña conviene saber qué tipo de arras firmas y cómo protegerlas. Si estás pensando en comprar una vivienda en Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès o cualquier otro municipio del Garraf y el Penedès, esta guía te explica qué debes mirar antes de poner tu firma.
En este artículo
- ¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
- ¿Qué tipos de arras hay y cuál se aplica en Cataluña?
- ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
- ¿Qué hacer antes de firmar el contrato de arras?
- ¿Dónde se firma un contrato de arras?
- ¿Puede una inmobiliaria firmar o gestionar el contrato de arras?
- ¿Qué pasa si no te conceden la hipoteca?
- ¿Por qué contar con Serra para firmar tus arras?
- Preguntas frecuentes
1. ¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y ambas partes se comprometen a seguir adelante con la compraventa. Sirve para reservar la vivienda, fijar las condiciones y dejar por escrito qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás. El importe lo pactan las partes.
2. ¿Qué tipos de arras hay y cuál se aplica en Cataluña?
Hay tres tipos de arras (confirmatorias, penitenciales y penales), y en Cataluña, si no se pacta otra cosa, se entiende que son confirmatorias. Así lo establece el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, según explica el notario Enrique Brancós en la revista El Notario del Siglo XXI: la entrega de dinero del comprador se considera señal de conclusión del contrato y pago a cuenta del precio, y las penitenciales deben pactarse de forma expresa.
| Tipo | Qué significa | Si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman que el contrato existe y forman parte del precio | No permiten desistir libremente: se puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización |
| Penitenciales | Permiten desistir pagando un precio pactado; deben acordarse de forma expresa | Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve dobladas |
| Penales | Funcionan como cláusula penal que garantiza el cumplimiento | Se reclama el cumplimiento o la penalización pactada |
Consejo práctico: mira siempre qué palabras usa el contrato. Si quieres poder desistir pagando una penalización, tiene que decir expresamente que las arras son penitenciales. Si no lo dice, en Cataluña se entiende que son confirmatorias. Si quieres ver cómo cambia la elección según vendas o compres, tienes este artículo sobre qué tipo de contrato de arras conviene más al vender tu piso.
3. ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un buen contrato de arras debe dejar claro quién compra, qué compra y qué pasa si algo falla. Revisa que incluya:
- Datos personales de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble, con sus características principales.
- Precio de la compraventa y forma de pago.
- Importe de las arras y de qué tipo son.
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Compromiso de escriturar ante notario.
- Reparto de los gastos de la compraventa.
- Consecuencias si alguna de las partes cancela.
- Firma de las dos partes.
4. ¿Qué hacer antes de firmar el contrato de arras?
Antes de firmar, comprueba la situación de la vivienda, tu financiación y las condiciones que vas a aceptar. Estos son los puntos clave:
- Lee el contrato entero y pide aclaración de cualquier cláusula que no entiendas.
- Confirma el tipo de arras y qué pierdes o recuperas si cambias de idea.
- Revisa la situación de la vivienda (titularidad, cargas, estado), para no pagar una señal por algo que luego no puedas comprar.
- Valora tu financiación antes de comprometerte, para saber si necesitas hipoteca y qué cuota puedes asumir.
- Pon plazos realistas para escriturar.
Consejo práctico: no firmes con prisas. Un documento claro y bien revisado te ahorra muchas dudas después. Si vas a necesitar financiación, consulta con Serra cómo plantear tu hipoteca antes de comprometerte con la señal.
5. ¿Dónde se firma un contrato de arras?
No hay un lugar obligatorio: el contrato de arras puede firmarse como documento privado, por ejemplo en la inmobiliaria, y también puede formalizarse ante notario. Según una notaría de Barcelona, en Cataluña se recomienda el depósito ante notario cuando se pactan arras penitenciales sobre un inmueble. El artículo 621-8 CCCat prevé que las arras penitenciales de un inmueble pactadas por un máximo de seis meses y depositadas ante notario puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo que la finca quede afecta a su devolución. Lo que sí se firma siempre ante notario es la escritura de compraventa.
6. ¿Puede una inmobiliaria firmar o gestionar el contrato de arras?
El contrato de arras lo firman comprador y vendedor; la inmobiliaria interviene como intermediaria, preparando el documento y acompañando a ambas partes. Contar con una agencia local te ayuda a entender cada cláusula, a coordinar plazos y a llegar a la notaría con todo en orden.
Consejo práctico: pregunta a la inmobiliaria qué papel va a tener en la firma y qué documentos te pide a ti y al vendedor, para llegar con todo preparado. Si quieres que un equipo de tu zona te acompañe, habla con Serra y cuéntanos en qué punto estás.
7. ¿Qué pasa si no te conceden la hipoteca?
En Cataluña, el comprador puede desistir y recuperar lo entregado si el banco designado le deniega la financiación prevista, siempre que cumpla las condiciones del artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña. Según el análisis de Espinet Advocats, estas condiciones son:
- el contrato debe prever que parte del precio se financia con préstamo;
- debe haber una entidad de crédito designada;
- no puede haber un pacto en contra;
- el comprador debe acreditar la denegación documentalmente dentro del plazo pactado;
- la denegación no puede deberse a una conducta negligente del comprador.
El vendedor devuelve lo recibido, incluidas las arras, y el comprador debe dejarlo en la situación anterior, lo que incluye reembolsarle los gastos necesarios.
Consejo práctico: no des por hecho que esta protección se aplica sola. Pide que el contrato indique la entidad, el plazo y qué documento acreditará la denegación.
8. ¿Por qué contar con Serra para firmar tus arras?
Porque conocemos el mercado de tu zona y te acompañamos en cada paso. Serra se fundó en 1965 y hoy forma parte de Grupo Housfy. Somos más de 50 profesionales con 5 oficinas (Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès y Sant Pere de Ribes), y gestionamos más de 1.000 comunidades. Nuestros clientes nos valoran con un 4,3 sobre 5 en Google, con 867 reseñas verificadas. Si estás a punto de comprar, descubre las viviendas en venta del Garraf y el Penedès y empieza con tranquilidad.
9. Preguntas frecuentes
¿Se firma el contrato de arras ante notario?
No es obligatorio: puede firmarse como contrato privado. En Cataluña, las arras penitenciales de un inmueble pueden depositarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La escritura de compraventa sí se firma siempre ante notario.
¿Qué arras se aplican en Cataluña si no se dice nada?
Las confirmatorias, según el artículo 621-8 CCCat. Las penitenciales deben pactarse expresamente.
¿Cómo se hace un contrato de arras?
Redáctalo por escrito con los datos de las partes, el inmueble, el precio, el importe y tipo de arras, el plazo para escriturar y las consecuencias de cancelar, y fírmalo las dos partes.
¿Puedo recuperar las arras si no me dan la hipoteca?
En Cataluña, sí, cuando se cumplen las condiciones del artículo 621-49 CCCat, que se acredite la denegación y que no haya pacto en contra.
¿Qué hago antes de firmar el contrato de arras?
Lee el contrato, confirma el tipo de arras, revisa la situación de la vivienda, valora tu financiación y pon plazos realistas.