Per signar un contracte d’arres, comprador i venedor signen un document en què el comprador lliura una quantitat com a senyal i tots dos fixen les condicions de la compravenda; pot ser un contracte privat, tot i que a Catalunya convé saber quin tipus d’arres signes i com protegir-les. Si estàs pensant a comprar un habitatge a Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès o qualsevol altre municipi del Garraf i el Penedès, aquesta guia t’explica què has de mirar abans de posar-hi la teva signatura.
En aquest article
- Què és un contracte d’arres i per a què serveix?
- Quins tipus d’arres hi ha i quin s’aplica a Catalunya?
- Què ha d’incloure un contracte d’arres?
- Què cal fer abans de signar el contracte d’arres?
- On se signa un contracte d’arres?
- Pot una immobiliària signar o gestionar el contracte d’arres?
- Què passa si no et concedeixen la hipoteca?
- Per què comptar amb Serra per signar les teves arres?
- Preguntes freqüents
1. Què és un contracte d’arres i per a què serveix?
Un contracte d’arres és un acord privat entre comprador i venedor pel qual el comprador lliura una quantitat de diners com a senyal i les dues parts es comprometen a tirar endavant la compravenda. Serveix per reservar l’habitatge, fixar les condicions i deixar per escrit què passa si alguna de les parts es fa enrere. L’import el pacten les parts.
2. Quins tipus d’arres hi ha i quin s’aplica a Catalunya?
Hi ha tres tipus d’arres (confirmatòries, penitencials i penals), i a Catalunya, si no es pacta una altra cosa, s’entén que són confirmatòries. Així ho estableix l’article 621-8 del Codi civil de Catalunya, segons explica el notari Enrique Brancós a la revista El Notario del Siglo XXI: el lliurament de diners del comprador es considera senyal de conclusió del contracte i pagament a compte del preu, i les penitencials s’han de pactar de manera expressa.
| Tipus | Què significa | Si algú es fa enrere |
|---|---|---|
| Confirmatòries | Confirmen que el contracte existeix i formen part del preu | No permeten desistir lliurement: es pot exigir el compliment o resoldre el contracte amb indemnització |
| Penitencials | Permeten desistir pagant un preu pactat; s’han d’acordar de manera expressa | Si desisteix el comprador, perd les arres; si desisteix el venedor, les retorna dobladesaquí |
| Penals | Funcionen com a clàusula penal que garanteix el compliment | Es reclama el compliment o la penalització pactada |
Consell pràctic: mira sempre quines paraules fa servir el contracte. Si vols poder desistir pagant una penalització, ha de dir expressament que les arres són penitencials. Si no ho diu, a Catalunya s’entén que són confirmatòries. Si vols veure com canvia l’elecció segons venguis o compris, tens aquest article sobre quin tipus de contracte d’arres convé més en vendre el teu pis.
3. Què ha d’incloure un contracte d’arres?
Un bon contracte d’arres ha de deixar clar qui compra, què compra i què passa si alguna cosa falla. Revisa que inclogui:
- Dades personals de comprador i venedor.
- Descripció de l’immoble, amb les seves característiques principals.
- Preu de la compravenda i forma de pagament.
- Import de les arres i de quin tipus són.
- Termini màxim per signar l’escriptura.
- Compromís d’atorgar l’escriptura davant de notari.
- Repartiment de les despeses de la compravenda.
- Conseqüències si alguna de les parts cancel·la.
- Signatura de les dues parts.
4. Què cal fer abans de signar el contracte d’arres?
Abans de signar, comprova la situació de l’habitatge, el teu finançament i les condicions que acceptaràs. Aquests són els punts clau:
- Llegeix el contracte sencer i demana que t’aclareixin qualsevol clàusula que no entenguis.
- Confirma el tipus d’arres i què perds o recuperes si canvies d’idea.
- Revisa la situació de l’habitatge (titularitat, càrregues, estat), per no pagar un senyal per una cosa que després no puguis comprar.
- Valora el teu finançament abans de comprometre’t, per saber si necessites hipoteca i quina quota pots assumir.
- Posa terminis realistes per escripturar.
Consell pràctic: no signis amb presses. Un document clar i ben revisat t’estalvia molts dubtes després. Si necessitaràs finançament, consulta amb Serra com plantejar la teva hipoteca abans de comprometre’t amb el senyal.
5. On se signa un contracte d’arres?
No hi ha un lloc obligatori: el contracte d’arres es pot signar com a document privat, per exemple a la immobiliària, i també es pot formalitzar davant de notari. Segons una notaria de Barcelona, a Catalunya es recomana el dipòsit davant de notari quan es pacten arres penitencials sobre un immoble. L’article 621-8 CCCat preveu que les arres penitencials d’un immoble pactades per un màxim de sis mesos i dipositades davant de notari es puguin inscriure al Registre de la Propietat, de manera que la finca quedi afecta a la seva devolució. El que sí que se signa sempre davant de notari és l’escriptura de compravenda.
6. Pot una immobiliària signar o gestionar el contracte d’arres?
El contracte d’arres el signen comprador i venedor; la immobiliària hi intervé com a intermediària, preparant el document i acompanyant les dues parts. Comptar amb una agència local t’ajuda a entendre cada clàusula, a coordinar terminis i a arribar a la notaria amb tot en ordre.
Consell pràctic: pregunta a la immobiliària quin paper tindrà en la signatura i quins documents et demana a tu i al venedor, per arribar-hi amb tot preparat. Si vols que un equip de la teva zona t’acompanyi, parla amb Serra i explica’ns en quin punt estàs.
7. Què passa si no et concedeixen la hipoteca?
A Catalunya, el comprador pot desistir i recuperar el que ha lliurat si el banc designat li denega el finançament previst, sempre que compleixi les condicions de l’article 621-49 del Codi civil de Catalunya. Segons l’anàlisi d’Espinet Advocats, aquestes condicions són:
- el contracte ha de preveure que part del preu es finança amb un préstec;
- hi ha d’haver una entitat de crèdit designada;
- no hi pot haver un pacte en contra;
- el comprador ha d’acreditar la denegació documentalment dins del termini pactat;
- la denegació no pot ser deguda a una conducta negligent del comprador.
El venedor retorna el que ha rebut, incloses les arres, i el comprador l’ha de deixar en la situació anterior, cosa que inclou reemborsar-li les despeses necessàries.
Consell pràctic: no donis per fet que aquesta protecció s’aplica sola. Demana que el contracte indiqui l’entitat, el termini i quin document acreditarà la denegació.
8. Per què comptar amb Serra per signar les teves arres?
Perquè coneixem el mercat de la teva zona i t’acompanyem en cada pas. Serra es va fundar el 1965 i avui forma part de Grup Housfy. Som més de 50 professionals amb 5 oficines (Vilanova i la Geltrú, Sitges, Vilafranca del Penedès i Sant Pere de Ribes), i gestionem més de 1.000 comunitats. Els nostres clients ens valoren amb un 4,3 sobre 5 a Google, amb 867 ressenyes verificades. Si estàs a punt de comprar, descobreix els habitatges en venda del Garraf i el Penedès i comença amb tranquil·litat.
9. Preguntes freqüents
El contracte d’arres se signa davant de notari?
No és obligatori: es pot signar com a contracte privat. A Catalunya, les arres penitencials d’un immoble es poden dipositar davant de notari i inscriure al Registre de la Propietat. L’escriptura de compravenda sí que se signa sempre davant de notari.
Quines arres s’apliquen a Catalunya si no es diu res?
Les confirmatòries, segons l’article 621-8 CCCat. Les penitencials s’han de pactar expressament.
Com es fa un contracte d’arres?
Redacta’l per escrit amb les dades de les parts, l’immoble, el preu, l’import i el tipus d’arres, el termini per escripturar i les conseqüències de cancel·lar, i signeu-lo les dues parts.
Puc recuperar les arres si no em donen la hipoteca?
A Catalunya, sí, quan es compleixen les condicions de l’article 621-49 CCCat, que s’acrediti la denegació i que no hi hagi pacte en contra.
Què faig abans de signar el contracte d’arres?
Llegeix el contracte, confirma el tipus d’arres, revisa la situació de l’habitatge, valora el teu finançament i posa terminis realistes.