Español
English
Més enllà d’incorporar les directrius europees en matèria hipotecària, també s’inclouen mesures per millorar el mercat i facilitar als consumidors la comprensió de les condicions que signen en la hipoteca.
Aquests són els principals canvis que ha avançat el Ministeri d’Economia i que afectaran les hipoteques que se signin des de la seva aprovació, així com a les novacions dels préstecs actuals:
1. Etapa contractual.
Quan el banc lliuri al client tota la documentació, aquest haurà d’acudir al notari per verificar que les condicions contractuals s’ajusten a la legalitat i resoldre tots els dubtes que li generi el text. Aquesta visita no tindrà cost per al client, encara que no s’arribi a formalitzar el préstec, i té com a objectiu donar al consumidor les eines perquè pugui aprofundir en el contingut de la seva hipoteca abans del dia de la signatura. El notari podrà ser triat pel client, sense que el banc pugui intervenir. Tots aquells notaris i registradors que no exerceixin aquesta labor d’informació i supervisió, podran ser sancionats.
2. Interessos de demora.
L’interès de demora serà del 9%, i en el cas que existeixi un impagament, els bancs no podran cobrar l’interès que hagin pactat amb el client. La normativa contempla que l’interès de demora serà tres vegades el preu legal dels diners, que actualment se situa en el 3%.
3. Clàusula de venciment anticipat.
Fins avui un banc pot reservar-se el dret a activar el venciment anticipat, donar per vençut tot el préstec abans del termini acordat quan el deutor incompleix la seva obligació de pagament, quan es produeix un impagament de tres mensualitats. Amb la nova llei, s’estableixen uns llindars mínims més alts.
Segons el Ministeri d’Economia, “la durada del contracte es dividirà en dues parts i a cadascuna d’elles se li aplicarà un llindar. En la primera meitat serà necessari l’impagament d’almenys el 2% de l’import prestat per activar aquesta clàusula, mentre que en la segona meitat aquest mínim passarà al 4%. Per a una hipoteca a 20 anys, per exemple, cada meitat serien 10 anys”.
4. Canvi d’una hipoteca variable per una fixa.
Sempre que ambdues parts ho pactin, es contempla abaratir el cost de canviar una hipoteca variable per una a tipus fix. Hi ha dues maneres d’aconseguir aquest canvi: negociar amb entitat actual o marxar a una altra. Aquesta última opció és la més cara i, per això, la que es veurà afectada principalment pel canvi: la comissió de reemborsament que pot cobrar un banc a manera de compensació serà del 0,25% i solament es podrà cobrar durant els tres primers anys de vida de la hipoteca que es vol canviar. A més, les despeses de notaria i registre estaran bonificats en un 90%.
5. Reducció de comissions de cancel·lació anticipada.
Es redueix la penalització que ha de pagar l’hipotecat si amortitza el préstec de forma anticipada, sigui parcialment o totalment. En el cas de les hipoteques variables, la comissió serà del 0,5% si es realitza l’amortització en els tres primers anys, percentatge que es redueix a la meitat entre tres i cinc anys i que desapareix a partir del cinquè any.
Per a les hipoteques fixes, el cost de la cancel·lació serà del 4% en els tres primers anys. A partir de llavors, l’hipotecat haurà de pagar un 3% si cancel·la de forma anticipada.
En tots dos casos, Economia deixa clar que la comissió s’aplicarà sobre la quantitat que avanci el client, no sobre el capital total pendent de pagament com fins ara.
6. El model tipus d’hipoteca.
La llei contempla la creació d’un model d’hipoteca que sigui molt senzill, perquè qualsevol persona, fins i tot les que no tenen nocions de finances o del mercat hipotecari, entengui el contracte.
7. El contracte ha de reflectir qui paga que.
Els contractes hipotecaris que se signin a partir d’ara han d’incloure de forma clara qui es fa càrrec de les despeses. És a dir, què ha de pagar el banc i què ha de pagar el client en formalitzar la hipoteca. La normativa simplement obliga a reflectir qui ha de fer-se càrrec de les despeses, sense valorar el qui paga que.
8. Clàusules problemàtiques.
S’inclourà una ‘llista negra’ de clàusules abusives que no podran aplicar-se en cap hipoteca, com per exemple les clàusules sol. No s’han detallat totes les clàusules que podria incloure la llista, però s’ha deixat clar que formaran part d’ella totes les que hagin estat considerades abusives pels tribunals. En el cas que aparegui una clàusula abusiva, el notari pot sol·licitar a l’entitat que la retiri del contracte.
9. Sense efectes retroactius.
Economia també ha insistit que els canvis que inclou la normativa només afectaran les hipoteques que se signin després de la seva aprovació, excepte en el cas de la clàusula de venciment anticipat, que sí que estaran a l’abast de tots els préstecs. Les novacions d’una hipoteca preexistent, es consideren un nou contracte.
En el cas de les noves limitacions a la comissió per reemborsament anticipat, la data a tenir en compte serà l’aprovació del projecte de llei, que es produirà abans de la mateixa llei. En aquest cas, per tant, la seva aplicació tampoc tindrà efectes retroactius.
10. Informació completa sobre productes addicionals.
Una altra de les novetats que hauran d’incloure els futurs contractes és informació detallada i addicional dels productes que ofereix l’entitat al client al marge de la hipoteca, com pot ser l’ús de targetes o la contractació d’un segur de la llar. En aquest sentit, i tret que tingui un benefici per al client (per exemple, redueixi l’interès del préstec), els bancs no podran ‘obligar’ al client a contractar productes addicionals. Les ofertes, a més, hauran de tenir l’aprovació del Banc d’Espanya, segons ha avançat Economia.
11. Empara als autònoms.
El text pretén beneficiar a totes les persones físiques, la qual cosa també inclou als autònoms.
Aquest Avantprojecte de Llei que té com a objectius, entre altres, protegir als consumidors i augmentar la transparència, no fa cap referència sobre la dació en pagament, ni tampoc sobre qui ha de fer-se càrrec de les despeses que comporta la formalització de la hipoteca, per exemple la notaria, la inscripció de l’escriptura en el Registre de la Propietat o el pagament de l’impost d’Actes Jurídics Documentats.